Los límites del Ladrillazo en la Costa Blanca. Decrecimiento y renovados paradigmas

 

Por Xavier AMAT MONTESINOS, Dto. Geografía Humana, Universidad de Alicante

*Nota: Este texto se basa en la tesis doctoral del autor, La resiliencia del territorio alicantino. Una interpretación desde la geografía ecocrítica, defendida el 4/7/2013, y disponible para su consulta en el siguiente enlace: <http://rua.ua.es/dspace/handle/10045/34761>.

Introducción

El crecimiento económico y urbano propio del ciclo inmobiliario iniciado en 1997, experimenta una formidable transformación desde mediados del año 2006, dando lugar a una nueva etapa marcada por la incertidumbre y la provisionalidad en las formas de uso y gestión del urbanismo y del territorio, debido a una nueva coyuntura económica de recesión y crisis. Este periodo, caracterizado por la difusión de planes urbanísticos incompletos, proyectos en infraestructuras paralizados y grandes intervenciones en imagen urbana cuestionados, ha visto proliferar enormes superficies de stock edificatorio y suelo vacante (OSE, 2010, 383) a la espera de nuevas posibilidades de financiación que permitan reactivar centenares de propuestas de actuación latente. En este contexto avanzan los procesos de urbanización sin demanda de edificación, de modo que -como señala F. Gaja (2008)- las municipalidades se enfrentan a un nuevo problema: los cientos de hectáreas urbanizadas, ajardinadas, iluminadas y algunas veces edificadas, que en una situación económica y financiera de falta de liquidez se convierten en un lastre económico y urbano para las ciudades.

Lo cierto es que una recesión cíclica abre numerosas interrogantes en clave espacial, especialmente cuando se desciende a las geografías locales de la crisis financiera. En efecto, la crisis originada en el colapso de los mercados financieros globales se ha conectado fulminantemente con los mercados inmobiliarios e hipotecarios locales (MARTIN, 2010, 592), provocando la reestructuración a la baja de las dinámicas inmobiliarias, los procesos de urbanización y los medios de financiación que actuaron durante el ciclo expansivo. Así, en los últimos tiempos, la cuestión territorial y urbanística convertida en problema, plantea multitud de incógnitas sobre qué hacer con las actuaciones urbanísticas y en infraestructuras que han quedado incompletas, qué sucede con los proyectos que siguen tramitándose, o qué pasará con las multitudinarias propuestas que todavía condicionan el orden territorial de un amplio conjunto de espacios.

Inmersos en un paradigma urbano y territorial que durante décadas no ha entendido la planificación sin crecimiento, en la actualidad se abre un nuevo escenario en el que decrece el consumo, la concesión de hipotecas y de créditos, el empleo, la producción, el consumo de materias primas, e incluso la intensidad energética (PARDO, 2011, 89). Por extensión, decrece la demanda de vivienda, la recaudación vía impuestos de propiedad, las transacciones inmobiliarias, los presupuestos para afrontar obra pública, la demanda de infraestructuras, así como un largo etcétera de aspectos que aluden a la gestión urbana y territorial. Con estas condiciones, tras el mayor boom constructor y especulativo de la historia, con una expansión de la urbanización más espacial que demográfica (FERNÁNDEZ, 2006) y la devastación paisajística asociada al último ciclo expansivo del capitalismo (RULLAN, 2012), no parece extemporáneo plantear nuevos paradigmas que, como mínimo, cuestionen la viabilidad del crecimiento a toda costa que emana de las políticas urbanas y territoriales realmente existentes.

El paradigma emergente del decrecimiento, como sistema de valores que rompe con los postulados del crecimiento a toda costa, irrumpe durante los últimos años aportando una nueva capacidad para entender las absurdas e insostenibles relaciones entre la expansión urbana del capitalismo y las condiciones del medio geográfico, pero además, invita a la reflexión sobre los patrones de consumo del espacio, definiendo nuevas lógicas de planificación en la ciudad y el territorio. En esta dirección, con el presente texto se pretende introducir alguna de las sugerencias que desde el paradigma del decrecimiento se desprenden hacia la planificación urbano-territorial, tomando un marco espacial de referencia -la Costa Blanca (denominación turística que adopta la provincia de Alicante)- que ayude a delimitar, fijar y dotar de contenido propositivo alguna de estas ideas.

2. Los límites del ladrillazo en la Costa Blanca

La crisis generalizada que se inicia a mediados de 2006 es el resultado de la excesiva financiarización de las economías; de las lógicas especulativas y del potentísimo intervencionismo público que ha catapultado las diferentes burbujas financieras de los últimos años (MURRAY y BLÀZQUEZ, 2009, 47), entre ellas y de manera destacada, la inmobiliaria. El estallido de la burbuja inmobiliaria es el lugar central donde confluye la (in)eficacia de las inversiones en el sector de la construcción, de la regulación territorial y urbanística y de los mercados inmobiliario e hipotecario. En su dimensión territorial y urbana no se ha producido un desinflado ordenado de la burbuja, sino una corrección brusca, que se traduce en la proliferación de los llamados activos tóxicos de la literatura económica. Esto es, los inmuebles y suelos urbanos que se habían convertido en el medio de pago y depósito de valor del dinero (MURRAY y BLÀZQUEZ, 2009, 48), toman la forma de acreencias sobre deudas (de compradores de vivienda o promotoras inmobiliarias) que no serán pagadas a los bancos que habían financiado la inversión correspondiente (MARTÍNEZ, 2009, 130). En este escenario, desciende el volumen de vivienda en construcción y las correspondientes transacciones inmobiliarias, pero aumenta de manera paralela el stock de vivienda nueva y el suelo urbano vacante, producto de años de euforia del sector inmobiliario.

En zonas donde la vivienda vacacional ha tenido una importante relevancia, los indicios de fatiga inmobiliaria se detectan desde 2004, coincidiendo con varios factores como la aparición de nuevos destinos competitivos en el segmento turístico-residencial, los elevados precios que las viviendas alcanzan en estas zonas, e incluso los numerosos casos de corrupción e irregularidades^[1] que parecen distanciar a una demanda ya en declive. Es el caso de la Costa Blanca, con unas dinámicas inmobiliarias que reproducen y acentúan las experimentadas por el conjunto del Estado español (Figura 1).

Al final del ciclo inmobiliario, la Costa Blanca cuenta con 678 viviendas por cada 1.000 habitantes, una cifra que supera sin dificultades la de Reino Unido (379), Francia (447) (GAJA, 2011) y que se sitúa muy por encima de la española (534). La vivienda vacacional y las migraciones residenciales han forzado la sobreoferta inmobiliaria que flexiona en el momento en el que la vivienda alcanza precios desorbitados (2.200 €/m² de media en 2007) y la inversión inmobiliaria deja de ser atractiva, en paralelo a las dificultades crediticias.

Las licencias de obra a construir de nueva planta entre 2006 y 2011 se reducen en un 95,2 %, pasando de las 36.885 licencias del primer año, a las 1.763 del segundo. En paralelo, las transacciones de vivienda nueva caen en un 65,68 % durante el trienio 2006-2009, cuando se pasa de las 35.843 operaciones a 12.302. Un retroceso que se produce con especial intensidad en aquellos municipios litorales y prelitorales que han dejado de recibir el volumen de inmigrantes residenciales registrados en años anteriores, así como en las zonas en las que han desaparecido los compradores especuladores.

Con el cambio de ciclo, el volumen de vivienda nueva sin vender a mediados de 2011 se sitúa en las 56.207 (OLIVER, 2011), lo que supone un 4,3 % del parque edificado alicantino. Pero esta cifra podría ser muy superior si se consideran los inmuebles que forman parte de operaciones urbanísticas paralizadas, o si se contemplara el volumen total de viviendas previstas en los suelos comprometidos a urbanización en el planeamiento municipal. En este sentido, considerando la dimensión del suelo clasificado para su urbanización se llega a estimar que la edificación residencial prevista puede alcanzar las 450.000 viviendas^[2].

Pese al estallido de la burbuja inmobiliaria, los municipios alicantinos han prorrogado sus previsiones de crecimiento y rara vez ha existido una revisión de algunas de las sobredimensionadas propuestas de urbanización. Desde el inicio de la crisis, los planes urbanísticos continúan avanzando en su tramitación sin modificar su expansivo planteamiento, e incluso otros municipios inician planes nuevos de características similares (BURRIEL, 2009, 41], con un perfil poco acorde a la nueva situación económica.

A falta de límites al crecimiento urbano y, por supuesto, de una moratoria a muchas de las desmesuradas propuestas que siguen vigentes, la situación de los municipios alicantinos se caracteriza por la provisionalidad y la incertidumbre de sus modelos de desarrollo urbano. Existe un enorme volumen de suelo comprometido a la urbanización y de viviendas previstas dentro del planeamiento vigente cuya ejecución algunas veces se ha iniciado, pero otras ha quedado bloqueada, a la espera de una supuesta reactivación económica y productiva.

Las cifras estimadas confirman esta tendencia. En 2011, en la provincia de Alicante el suelo urbano consolidado alcanza las 40.156 ha, pero existe suelo clasificado para urbanizar otras 35.597 ha, es decir, una superficie comprometida que casi iguala la actual expansión urbana provincial (Mapa 1), donde podrían tener cabida algo más de 450.000 nuevas viviendas (Mapa 2), además de zonas industriales, comerciales y grandes equipamientos. Por otra parte, un problema más inmediato, lo constituyen los sectores residenciales inacabados, los denominados paisajes del fin del boom inmobiliario: espacios en vías de urbanización paralizados que salpican las periferias de ciudades y pueblos, con notables implicaciones económicas, funcionales y -si se quiere- escénicas. Estos sectores constituyen en conjunto un volumen de 4.708 ha dentro de los municipios alicantinos, sobre los cuales han dejado de edificarse casi 100.000 viviendas.